{"id":2332,"date":"2023-02-13T13:01:45","date_gmt":"2023-02-13T12:01:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/?p=2332"},"modified":"2025-12-12T08:59:40","modified_gmt":"2025-12-12T07:59:40","slug":"umowa-najmu-lokalu-handlowego-najczestsze-pytania","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/umowa-najmu-lokalu-handlowego-najczestsze-pytania\/","title":{"rendered":"Umowa najmu lokalu handlowego \u2013 najcz\u0119stsze pytania"},"content":{"rendered":"\n

Umowa najmu lokalu handlowego jest szczeg\u00f3lnie wa\u017cna w czasie dynamicznie zachodz\u0105cych zmian gospodarczych, czy nawet szerzej \u2013 spo\u0142ecznych. A tych ostatnio nie brakuje. O czym w tym kontek\u015bcie \u2013 i nie tylko w tym \u2013\u00a0 warto pami\u0119ta\u0107 redaguj\u0105c umow\u0119 najmu? \u2013 wyja\u015bniaj\u0105 Maciej Boryczko i Dominika Ram\u00edrez-Wo\u0142kiewicz<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

\n
\n
\n

Dozwolony zakres dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej prowadzonej w lokalu \u2013 czemu warto dok\u0142adnie opisa\u0107 ten zakres i jak b\u0119dzie wygl\u0105da\u0142a nasza dzia\u0142alno\u015b\u0107 za kilka lat?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Standardem na rynku jest zawieranie um\u00f3w na lata, najcz\u0119\u015bciej \u2013 na 5 lat. Um\u00f3w, z kt\u00f3rych zazwyczaj nie spos\u00f3b si\u0119 po prostu wycofa\u0107 w trakcie. Tym samym zadane pytanie jest szczeg\u00f3lnie trudne. Jak du\u017co zmieni\u0142o si\u0119 na przestrzeni ostatnich kilku lat nie trzeba nikogo przekonywa\u0107. Z rynku znikn\u0119\u0142y znane marki operator\u00f3w spo\u017cywczych, modowych, ostatnio nawet obecny na polskim od lat GO Sport. Inni przedsi\u0119biorcy musz\u0105 ci\u0105gle dostosowywa\u0107 si\u0119 do potrzeb zmieniaj\u0105cego si\u0119 rynku. Wa\u017cnym wi\u0119c jest by \u015bwiadomie okre\u015bli\u0107 zakres prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci nie tylko w czasie negocjowania i zawierania umowy, ale tak\u017ce przewidzie\u0107 w jakim miejscu przedsi\u0119biorca b\u0119dzie za 3-4 lata. Najemca nie ma tu dowolno\u015bci, jest \u015bci\u015ble ograniczany przez wynajmuj\u0105cego, kt\u00f3ry w ten spos\u00f3b chce wp\u0142ywa\u0107 na optymalny miks najemc\u00f3w i mo\u017ce zach\u0119ca\u0107 kluczowych najemc\u00f3w przyznaj\u0105c im wy\u0142\u0105czno\u015b\u0107 w danych obszarach.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n

\"\"<\/a>
Polecamy „Umowa najmu lokalu handlowego<\/a>” pod redakcj\u0105 Macieja Boryczko<\/figcaption><\/figure>\n\n\n
\n
\n
\n

Fit-out. Jak mo\u017cna uregulowa\u0107 kwestie zwi\u0105zane z wyko\u0144czeniem lokalu, jak wygl\u0105da praktyka rynkowa?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Jeste\u015bmy \u015bwiadkami bardzo dynamicznie zmieniaj\u0105cej si\u0119 rzeczywisto\u015bci rynkowej w zwi\u0105zku z rosn\u0105cymi cenami materia\u0142\u00f3w wyko\u0144czeniowych, koszt\u00f3w pracy oraz \u2013 w mniejszym zakresie \u2013 dost\u0119pno\u015bci produkt\u00f3w (\u0142a\u0144cuchy dostaw). To wszystko ma kapitalne znaczenie dla op\u0142acalno\u015bci projekt\u00f3w biurowych i handlowych, a tak\u017ce rozk\u0142adu ryzyka inwestycji mi\u0119dzy stronami. Szczeg\u00f3lnie maj\u0105c na uwadze fakt, \u017ce od momentu zawarcia umowy najmu do momentu realizacji prac wyko\u0144czeniowych up\u0142ywa cz\u0119sto wiele czasu, nawet 18 \u2013 24 miesi\u0105ce. Sytuacja, w kt\u00f3rej strony umawiaj\u0105 si\u0119 na wykonanie wyko\u0144czenia \u201epod klucz\u201d za dan\u0105 kwot\u0119, a za 1,5 \u2013 2 lata okazuje si\u0119, \u017ce mo\u017cliwe jest wyko\u0144czenie pod klucz tylko po\u0142owy lokalu w ustalonym standardzie nie jest, eufemistycznie rzecz ujmuj\u0105c, komfortowa…<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Jak bardzo waloryzacja czynszu wp\u0142ywa na sytuacj\u0119 najemc\u00f3w lokali handlowych?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Z naszych informacji wynika, \u017ce bardzo wp\u0142ywa. Szczeg\u00f3lnie najwi\u0119ksi gracze zwracaj\u0105 si\u0119 coraz powszechniej do wynajmuj\u0105cych o zamro\u017cenie poziomu czynsz\u00f3w na dotychczasowym poziomie. Ten proces si\u0119 teraz dzieje. Nale\u017cy zauwa\u017cy\u0107, \u017ce standardem w umowach najmu lokali handlowych jest aktualizowanie\u00a0 poziomu czynszu o wska\u017aniki odwo\u0142uj\u0105ce si\u0119 do inflacji \u2013 je\u015bli czynsz wyra\u017cony jest w z\u0142ot\u00f3wkach, najcz\u0119\u015bciej do danych publikowanych przez GUS, je\u015bli w euro \u2013 do danych publikowanych przez HICP. Maj\u0105c na uwadze obecn\u0105 sytuacj\u0119 gospodarcz\u0105 i niespotykany w XXI w. poziom inflacji, koszt prowadzenia biznesu w lokalach handlowych znacznie wzro\u015bnie. Tak jak mo\u017cna wprowadzi\u0107 klauzule waloryzacyjne, mo\u017cna je r\u00f3wnie\u017c wy\u0142\u0105czy\u0107 albo ograniczy\u0107.\u00a0 To tylko jeden z kilku czynnik\u00f3w wp\u0142ywaj\u0105cych na wzrost koszt\u00f3w prowadzenia biznesu.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Kary umowne i zabezpieczenia. Jak je kszta\u0142towa\u0107?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Oczywi\u015bcie to bardzo relatywna sprawa. Du\u017co zale\u017cy od pozycji rynkowej stron, standard\u00f3w danego podmiotu, wreszcie \u2013 od tego czyj interes w danym postanowieniu ma by\u0107 zabezpieczony. I od sposobu prowadzenia negocjacji. Standardowo mamy do czynienia z dwojakimi zabezpieczeniami \u2013 kaucj\u0105 albo gwarancj\u0105 bankow\u0105 oraz o\u015bwiadczeniami o poddaniu si\u0119 egzekucji w zakresie zap\u0142aty nale\u017cno\u015bci okre\u015blonych umow\u0105 zwrotu lokalu. Negocjacje najcz\u0119\u015bciej sprowadzaj\u0105 si\u0119 do ustalenia precyzyjnie konkretnych zobowi\u0105za\u0144 stron oraz tre\u015bci samych klauzul dotycz\u0105cych poddania si\u0119 egzekucji \u2013 mechaniki ich wykonania. Odno\u015bnie za\u015b kar umownych, maj\u0105 one psychologiczny charakter i daj\u0105 poczucie u\u0142atwienia dochodzenia roszcze\u0144 ze wzgl\u0119d\u00f3w dowodowych. Poczucie nie zawsze zasadne ze wzgl\u0119du na kodeksow\u0105 instytucj\u0119 miarkowania kar umownych. Niew\u0105tpliwie jednak u\u0142atwiaj\u0105 negocjacje w sytuacjach spornych. Zreszt\u0105 kary umowne zazwyczaj s\u0105 powi\u0105zane z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 poci\u0105gni\u0119cia gwarancji bankowej<\/a> lub nadania klauzuli wykonalno\u015bci o\u015bwiadczeniu o poddaniu si\u0119 egzekucji. Zdarza si\u0119 niestety, \u017ce gwarancja bankowa jest istotnym or\u0119\u017cem wynajmuj\u0105cych w walce z najemcami, jako \u017ce \u2013 ze wzgl\u0119du na charakter tej instytucji \u2013 pozwala na efektywne wyegzekwowanie nale\u017cno\u015bci. Nawet takiej, kt\u00f3ra jest sporna mi\u0119dzy stronami.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n

<\/p>\n\n\n

\n
\n
\n

Kt\u00f3re z postanowie\u0144 ko\u0144cowych mo\u017ce mie\u0107 najwi\u0119ksze praktyczne znaczenie w kszta\u0142towaniu relacji mi\u0119dzy stronami?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Gdybym mia\u0142 wskaza\u0107 tylko jedn\u0105 klauzul\u0119, to by\u0142yby to postanowienia zwi\u0105zane z dor\u0119czeniami. Szczeg\u00f3lnie w razie sporu wa\u017cnym jest by skutecznie dor\u0119czy\u0107 drugiej stronie swoje o\u015bwiadczenie \u2013 o wypowiedzeniu umowy, o \u017c\u0105daniu zaprzestania narusze\u0144, o zap\u0142at\u0119. Cz\u0119sto od mo\u017cliwo\u015bci wykazania dor\u0119czenia i jego daty zaczynaj\u0105 liczy\u0107 si\u0119 terminy maj\u0105ce fundamentalne znaczenie dla mo\u017cliwo\u015bci podnoszenia roszcze\u0144 w post\u0119powaniu s\u0105dowym. Wa\u017cnym jest zatem by zar\u00f3wno forma (cz\u0119sto: \u201episemna pod rygorem niewa\u017cno\u015bci\u201d, a wi\u0119c nie skan) jak i spos\u00f3b dor\u0119czenia (np. wy\u0142\u0105cznie: listem poleconym, przesy\u0142k\u0105 kuriersk\u0105 albo osobi\u015bcie) okre\u015blone w umowie zosta\u0142y zachowane.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Co z aspektami podatkowymi? Czy co\u015b si\u0119 zmieni\u0142o w opodatkowaniu najmu w praktyce ostatnich lat?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Niestety, jak wszyscy wiemy podatki cz\u0119sto si\u0119 zmieniaj\u0105. Jednak od lat ka\u017cdy podatnik wynajmuj\u0105cy lokal podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym<\/a>. W niekt\u00f3rych sytuacjach mo\u017cna zastanawia\u0107 si\u0119 nad w\u0142a\u015bciw\u0105 form\u0105 opodatkowania, przyk\u0142adowo osoby fizyczne mog\u0105 opodatkowywa\u0107 przychody z wynajmu w ramach dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej lub jako tzw. najem prywatny rycza\u0142tem od przychod\u00f3w ewidencjonowanych. Mniejsi podatnicy mog\u0105 r\u00f3wnie\u017c korzysta\u0107 ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT us\u0142ugi najmu. Przepisy podatkowe dotycz\u0105ce rynku nieruchomo\u015bciowego, jak i praktyka organ\u00f3w podatkowych r\u00f3wnie\u017c ewoluuj\u0105. Przyk\u0142adowo od 2021 r. wprowadzono szczeg\u00f3lne rozwi\u0105zania i dodatkowe obowi\u0105zki dla sp\u00f3\u0142ek nieruchomo\u015bciowych. W zwi\u0105zku z wprowadzeniem opodatkowania CIT esto\u0144skim, organy podatkowe niekorzystnie interpretuj\u0105 wynajem nieruchomo\u015bci przez wsp\u00f3lnika w sp\u00f3\u0142ce korzystaj\u0105cej z takiego opodatkowania. Takie podej\u015bcie zwi\u0105zane jest z szeroko rozumianym uszczelnianiem systemu podatkowego, co powoduje jeszcze wi\u0119ksze skomplikowanie i tak trudnych przepis\u00f3w podatkowych.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Czy Polski \u0141ad wp\u0142yn\u0105\u0142 na opodatkowanie przedsi\u0119biorc\u00f3w wynajmuj\u0105cych lokale us\u0142ugowe?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Tak, Polski \u0141ad<\/a> wprowadzi\u0142 du\u017co zamieszania w podatkach,\u00a0 w tym w zakresie opodatkowania najmu. Szczeg\u00f3lnie dotyczy to opodatkowania budynk\u00f3w i lokali mieszkalnych, m.in. wy\u0142\u0105czono z koszt\u00f3w podatkowych odpisy amortyzacyjne od takich budynk\u00f3w i lokali. Ponadto, od 2022 r. sp\u00f3\u0142ki nieruchomo\u015bciowe mog\u0105 zalicza\u0107 do koszt\u00f3w podatkowych odpisy amortyzacyjne od budynk\u00f3w i lokali us\u0142ugowych jedynie do wysoko\u015bci odpis\u00f3w amortyzacyjnych dokonywanych dla cel\u00f3w rachunkowych.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Co sprawia najwi\u0119ksz\u0105 trudno\u015b\u0107 w uregulowaniu umowy najmu w kontek\u015bcie rozlicze\u0144 podatkowych?<\/strong><\/h3>\n
\n\n

Szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119 nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 na postanowienia dotycz\u0105ce op\u0142at eksploatacyjnych, fit-out\u00f3w oraz kar umownych. Jak wida\u0107 z praktyki interpretacyjnej i orzeczniczej te tematy budz\u0105 najwi\u0119cej kontrowersji i nale\u017cy odpowiednio je uregulowa\u0107 w umowach najmu.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n

Wi\u0119cej na ten temat w publikacji „Umowa najmu lokalu handlowego<\/a>„<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n
\"Maciej<\/figure>
\n

Maciej Boryczko<\/a><\/strong>. Radca prawny, kieruje praktyk\u0105 Prawa Nieruchomo\u015bci Kancelarii GESSEL. Specjalizuje si\u0119 w obs\u0142udze prawnej wszelkich zagadnie\u0144 i\u00a0proces\u00f3w nieruchomo\u015bciowych<\/a> interesariuszy rynku \u2013 deweloper\u00f3w, wynajmuj\u0105cych, najemc\u00f3w, kredytodawc\u00f3w i\u00a0kredytobiorc\u00f3w, zbywc\u00f3w i\u00a0nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Ponadto specjalizuje si\u0119 we\u00a0wszechstronnym doradztwie korporacyjnym<\/a>, transakcjach typu M&A<\/a>, wsparciem klient\u00f3w w\u00a0post\u0119powaniach s\u0105dowych<\/a> i\u00a0sporach ko<\/a>r<\/a>poracyjnych<\/a>. Wielokrotnie kierowa\u0142 zespo\u0142ami przygotowuj\u0105cymi analizy typu due diligence<\/em><\/a>. Jest autorem publikacji ksi\u0105\u017ckowych i\u00a0prasowych, prelegentem szkole\u0144, w\u00a0tym organizowanych przez OIRP w\u00a0Warszawie.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

\"Dominika<\/figure>
\n

Dominika Ram\u00edrez-Wo\u0142kiewicz<\/a><\/strong>. Radca prawny, doradca podatkowy, w\u00a0kancelarii GESSEL kieruje dzia\u0142em prawa podatkowego.\u00a0Posiada ponad 20-letnie do\u015bwiadczenie w\u00a0doradztwie prawnym i\u00a0podatkowym. Specjalizuje si\u0119 w obs\u0142udze podatkowej podmiot\u00f3w gospodarczych w\u00a0zakresie podatk\u00f3w dochodowych, podatku od\u00a0towar\u00f3w i\u00a0us\u0142ug, podatku od\u00a0czynno\u015bci cywilnoprawnych, podatk\u00f3w mi\u0119dzynarodowych. Wspiera klient\u00f3w we\u00a0wdra\u017caniu r\u00f3\u017cnych ulg podatkowych (ulga IP Box, ulga na\u00a0badania i\u00a0rozw\u00f3j, ulga na\u00a0nowe inwestycje), zajmuje si\u0119 bie\u017c\u0105cym doradztwem podatkowym, projektami planowania podatkowego, restrukturyzacji sp\u00f3\u0142ek, w\u00a0tym z\u00a0udzia\u0142em podmiot\u00f3w zagranicznych. Prowadzi podatkowe projekty due diligence oraz\u00a0przegl\u0105dy podatkowe. Istotna cz\u0119\u015b\u0107 jej praktyki to\u00a0post\u0119powania podatkowe i\u00a0s\u0105dowe, w\u00a0kt\u00f3rych reprezentuje swoich klient\u00f3w. Bierze udzia\u0142 w\u00a0konferencjach o\u00a0tematyce podatkowej, prowadzi liczne szkolenia og\u00f3lne i\u00a0tematyczne.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Umowa najmu lokalu handlowego jest szczeg\u00f3lnie wa\u017cna w czasie dynamicznie zachodz\u0105cych zmian gospodarczych, czy nawet szerzej \u2013 spo\u0142ecznych. A tych ostatnio nie brakuje. O czym w tym kontek\u015bcie \u2013 i nie tylko w tym \u2013\u00a0 warto pami\u0119ta\u0107 redaguj\u0105c umow\u0119 najmu? \u2013 wyja\u015bniaj\u0105 Maciej Boryczko i Dominika Ram\u00edrez-Wo\u0142kiewicz.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2346,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"class_list":["post-2332","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2332","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2332"}],"version-history":[{"count":15,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2332\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4271,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2332\/revisions\/4271"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2346"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2332"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2332"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.profinfo.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2332"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}