Samowola budowlana. Definicja, kary i przedawnienie

Ustawodawca nie zdefiniował jednoznacznie pojęcia samowoli budowlanej. Pomimo to, analiza art. 48 ustawy Prawo budowlane pozwala jednak wyodrębnić pewne jej cechy. Przyjęta w 2022 roku nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie w I kwartale 2023 roku, wprowadziła istotne zmiany w przepisach w zakresie postępowania wobec samowoli budowlanych. Wprowadzona została m.in. instytucja abolicji budowlanej. Uchylono natomiast zapis o możliwości starania się o przedawnienie samowoli budowlanej, które według obecnych przepisów nie jest już możliwe.   

Samowola budowlana z definicji

Prawo budowlane w latach 90. XX wieku traktowało samowole budowlane dość pobłażliwie. W efekcie stały się one ogólnopolską plagą. W celu zapanowania nad tym procederem w 1 stycznia 1995 r. wprowadzono ustawę Prawo budowlane, w tym art. 48, który nakazywał bezwzględną rozbiórkę każdej nielegalnej budowli, której nie udało się wykryć przez pięć lat.

Definicja samowoli budowlanej nie jest do dzisiaj w polskim prawie jednoznacznie sprecyzowana. O znaczeniu tego terminu mówi wspomniany już art. 48 Prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane Dz.U.2023.682), który określa, że na samowolę budowlaną kwalifikuje się obiekt budowlany lub jego część będący w budowie albo wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz obiekt budowlany lub jego część będący w budowie albo wybudowany bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Art. 48. Prawa budowlanego

Postanowienie o wstrzymaniu budowy

1. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
   • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
   • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
2. Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:
   • zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz
   • usunięcie stanu zagrożenia.
3. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej „wnioskiem o legalizację”, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej „decyzją o legalizacji”, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.
4. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.
5. Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

Samowola budowlana to zatem każdy obiekt budowlany postawiony z naruszeniem obowiązujących przepisów prawnych, wśród których najważniejsze zawarte są w Prawie budowlanym.

Jakie sankcje grożą za samowolę budowlaną?

Postawienie budynku uznanego w świetle prawa za samowolę budowlaną jest poważnym naruszeniem przepisów, za co grożą prawne konsekwencje. Należy do nich zarządzony przez organ nadzoru budowlanego nakaz wstrzymania budowy obiektu stawianego niezgodnie z zasadami obowiązującego prawa. W takiej sytuacji inwestor powinien:

• wstrzymać dalszą budowę
• złożyć wniosek o legalizację budowy obiektu
• dostarczyć w wyznaczonym terminie dokumenty legalizujące budowę obiektu
• wyeliminować ewentualne nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych
• uiścić opłatę legalizacyjną

Jeżeli inwestor, ale również właściciel oraz zarządca obiektu (ale dopiero wtedy, gdy roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe) nie zastosują się do powyższych kryteriów, organ nadzoru budowlanego ma prawo do podjęcia decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego.

Publikacje dot. samowoli budowlanej

Sprawdź ofertę księgarni Profinfo.pl

Zgodnie z art. 49e. Prawo budowlane – organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1. niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
2. wycofania wniosku o legalizację;
3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
4. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
6. kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jeżeli nakaz nie zostanie spełniony, inspektor nadzoru budowlanego ma prawo również nałożyć karę grzywny. Sankcje grożą także za niezłożenie wniosku o legalizację samowoli. 

Ile wynosi kara finansowa za samowolę budowlaną?

Zgodnie z art. 94 Prawo budowlane inwestor, który dopuścił się samowoli budowlane, popełnia wykroczenie, za które grozi grzywna zgodnie z art. 24 § 1 kodeksu wykroczeń.

Konsekwencje za złamanie znowelizowanych przepisów zostały złagodzone. Poprzednia wersja Prawa budowlanego przewidywała karę ograniczenia lub pozbawienia wolności do 2 lat za niezastosowanie się do nakazu rozbiórki obiektu (uchylony art. 90 Prawo budowlane).

Możliwości legalizacji samowoli budowlanej

Obiekt budowlany wybudowany lub budowany bez stosownego pozwolenia może zostać zalegalizowany przez odpowiedni organ, jeżeli:

• jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym jego doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem

W celu legalizacji obiektu budowlanego należy złożyć w inspektoracie nadzoru budowlanego odpowiednie dokumenty, w tym przede wszystkim:

• zaświadczenia od odpowiedniego organu samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) obowiązującego na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (PZP) – w przypadku braku PZP lub określających zabudowę uchwał samorządu brane będą pod uwagę inne akty prawa miejscowego albo decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
• projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w postaci:
  • papierowej – w 3 egzemplarzach albo
  • elektronicznej
    – wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• projektu technicznego (2 egzemplarze)

Nowe budynki można zalegalizować, jeśli przepisy ustawy będą zgodne z projektami zagospodarowania terenu w chwili zakończenia budowy.

Abolicja budowlana

Znowelizowane Prawo budowlane wprowadza instytucję uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej, czyli tzw. abolicję budowlaną. Procedura wszczynana jest z urzędu przez nadzór budowlany, jednak jedynie wtedy, gdy spełnione zostaną określone warunki. Najważniejszym z nich jest data postawienia obiektu – abolicja budowlana obejmuje wyłącznie obiekty budowlane lub ich części mające co najmniej 20 lat. Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej jest procedurą zwolnioną od opłat.

Opłata legalizacyjna samowoli budowlanej

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy przede wszystkim od rodzaju obiektu budowlanego oraz konkretnego charakteru samowoli (brak zgłoszenia budowy lub brak pozwolenia na budowę). W przypadku braku zgłoszenia budowy wysokość opłaty waha się pomiędzy 2500 a 5000 złotych. W przypadku braku pozwolenia na budowę stawka 500 złotych ulega pomnożeniu przez 50 i przez współczynniki podane w ustawie.

Czy samowola budowlana może ulec przedawnieniu?

Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że wybudowane niezgodnie z prawem obiekty budowlane, liczące mniej niż 20 lat, muszą przejść standardową procedurę legalizacji.

Zgodnie z wcześniej obowiązującym zapisem o przedawnieniu samowoli budowlanej samowola ulegała przedawnieniu po 5 latach od daty nielegalnie postawionego obiektu, ale tylko w przypadku braku rozpoczęcia postępowania z wniosku organu nadzoru budowlanego.