Wykaz skrótów | str. 13
Wstęp | str. 17

Rozdział I
Nieruchomości jako przedmiot czynności prawnej | str. 21

1. Pojęcie nieruchomości | str. 21
   1.1. Pojęcie nieruchomości w Kodeksie cywilnym | str. 21
   1.2. Pojęcie nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym | str. 23
2. Nieruchomość rolna | str. 24
   2.1. Definicja | str. 24
   2.1.1. Jak zidentyfikować nieruchomość rolną na podstawie jej przeznaczenia w mpzp i ewidencji gruntów? | str. 27
   2.2. Nieruchomości rolne wyłączone z zakresu stosowania ustawy | str. 28
   2.2.1. Wyłączenie na mocy art. 1a u.k.u.r. | str. 29
   2.2.1.1. Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa | str. 31
   2.2.1.2. Powierzchnia użytków rolnych mniejsza niż 0,3 ha | str. 32
   2.2.1.3. Drogi wewnętrzne | str. 32
   2.2.2. Sprzedane w trybie określonym przez art. 42 ust. 1 i 6 u.g.n.r. | str. 34
   2.2.2.1. Grunty pod stawami | str. 35
   2.2.2.2. Nabyte w trybie określonym przez art. 6 z.u.u.s.r. | str. 35
   2.2.3. Wyłączenie na mocy art. 1b u.k.u.r. | str. 36
   2.2.4. Wyłączenie na mocy art. 1c u.k.u.r. | str. 37
   2.2.5. Nieruchomości o charakterze mieszanym | str. 39
3. Gospodarstwo rolne i rodzinne | str. 43
4. Użytki rolne | str. 46
5. Części składowe | str. 47

Rozdział II
Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi i obowiązki związane z ich nabyciem | str. 48

1. KOWR – informacje ogólne | str. 48
   1.1. Wstęp | str. 48
   1.1.1. Krótka historia powstania KOWR – zarys celów | str. 48
   1.1.2. Struktura organizacyjna KOWR | str. 50
2. Zasada nabywania nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego | str. 52
   2.1. Definicja legalna rolnika | str. 53
   2.2. Kryteria przesądzające o przyznaniu statusu rolnika indywidualnego | str. 54
   2.2.1. Osoba fizyczna | str. 55
   2.2.2. Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego | str. 56
   2.2.3. Czas prowadzenia produkcji rolnej | str. 57
   2.2.4. Kwalifikacje rolnicze | str. 58
   2.2.5. Miejsce i okres zamieszkania rolnika | str. 60
   2.2.6. Powierzchnia użytków rolnych | str. 61
3. Wyjątki od zasady nabywania nieruchomości rolnych przez rolnika indywidualnego | str. 62
   3.1. Wyjątki ustawowe | str. 62
   3.2. Wyjątki indywidualne | str. 67
4. Postępowanie o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej | str. 67
   4.1. Wstęp | str. 67
   4.2. Wniosek o wyrażenie zgody – informacje ogólne | str. 69
   4.3. Postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej – informacje ogólne | str. 74
   4.4. Decyzja w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości | str. 77
   4.5. Uprawnienie zbywcy do żądania wykupu nieruchomości rolnej w przypadku wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej | str. 78
   4.6. Termin ważności zgody na nabycie nieruchomości rolnej | str. 80
   4.7. Zgoda na wniosek zbywcy | str. 82
   4.8. Zgoda na wniosek nabywcy – osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne | str. 93
   4.9. Zgoda na wniosek nabywcy – osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne | str. 96
   4.10. Zgoda na wniosek uczelni | str. 97
   4.11. Zgoda na wniosek podmiotu zamierzającego zrealizować inwestycję celu publicznego | str. 99
5. Prawo pierwokupu | str. 102
   5.1. Uwagi ogólne | str. 102
   5.2. Prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy | str. 109
   5.3. Prawo pierwokupu przysługujące KOWR | str. 112
   5.4. Wyłączenie prawa pierwokupu | str. 113
   5.5. Wykonanie prawa pierwokupu, procedura w przypadku konieczności uwzględnienia prawa pierwokupu | str. 115

Rozdział III
Due diligence | str. 120

1. Dlaczego due diligence? | str. 120
2. Obszary badania i zakres dokumentacji | str. 123
   2.1. Od czego zacząć badanie due diligence? | str. 123
   2.2. Moc dokumentów | str. 124
   2.3. Akta księgi wieczystej | str. 125
   2.4. Rękojmia wiary publicznej | str. 126
   2.5. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego | str. 128
   2.6. Zakres dokumentacji w badaniu due diligence | str. 128
   2.6.1. Umowy oraz inne dokumenty stanowiące podstawę nabycia nieruchomości przez spółkę, w tym przedwstępne i warunkowe | str. 129
   2.6.2. Uchwały organów spółki wyrażające zgodę na nabycie nieruchomości, zgodę na realizację inwestycji lub oświadczenie, że taka zgoda nie była wymagana | str. 130
   2.6.3. Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów i budynków | str. 132
   2.6.4. Dostęp do drogi publicznej | str. 133
3. Due diligence nieruchomości rolnej. Na co szczególnie zwrócić uwagę? | str. 134
   3.1. Księga wieczysta | str. 134
   3.2. Odpis z ewidencji gruntów i budynków | str. 135
   3.3. Plan zagospodarowania przestrzennego | str. 135
4. Próg istotności | str. 136

Rozdział IV
Umowy w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz typowe oświadczenia umowne w zakresie nieruchomości | str. 138

1. Nabycie w wyniku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa – transakcje typu asset deal | str. 138
   1.1. Istota umowy sprzedaży, sprzedaż nieruchomości | str. 139
   1.1.1. Przedmiot sprzedaży | str. 140
   1.1.2. Cena sprzedaży | str. 140
   1.1.3. Zapłata ceny | str. 141
   1.1.4. Części składowe, przynależności | str. 143
   1.1.5. Dodatkowe postanowienia | str. 143
   1.1.6. Forma | str. 144
   1.1.7. Skutek przeniesienia własności | str. 144
   1.2. Sprzedaż nieruchomości rolnej, ograniczenia w obrocie | str. 145
   1.2.1. Prawo pierwokupu lub zgoda KOWR | str. 146
   1.2.2. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej objętej prawem pierwokupu z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego | str. 147
   1.2.3. Zawarcie umowy sprzedaży w przypadku konieczności zgody KOWR | str. 149
   1.3. Sprzedaż gospodarstwa rolnego | str. 153
   1.4. Sprzedaż przedsiębiorstwa obejmującego nieruchomość rolną | str. 158
2. Nabycie w wyniku zawarcia umowy sprzedaży udziałów lub akcji oraz inne transakcje typu share deal | str. 161
   2.1. Spółki kapitałowe, prawo pierwokupu, prawo nabycia nieruchomości rolnej | str. 163
   2.2. Prawo pierwokupu | str. 163
   2.2.1. Czym jest prawo pierwokupu? | str. 164
   2.2.2. Spółki dominujące | str. 165
   2.2.3. Wyjątki | str. 169
   2.2.4. Różne czynności prawne | str. 170
   2.2.5. Spółki osobowe | str. 171
   2.2.6. Spółka publiczna in spe | str. 172
   2.3. Prawo nabycia | str. 172
   2.3.1. Prawo nabycia, informacje o praktyce | str. 174
   2.3.2. Jak jest wykonywane? | str. 174
   2.4. Zawiadomienie | str. 174
   2.5. Nabycie | str. 176
   2.6. Cena | str. 177
   2.7. Podział, łączenie, przekształcenie a prawo nabycia nieruchomości | str. 178
   2.7.1. Podział | str. 178
   2.7.2. Łączenie | str. 179
   2.7.3. Przekształcenie | str. 180
   2.8. Nabycie udziałów lub akcji | str. 181
   2.8.1. Wyjątki | str. 182

Rozdział V
Możliwe działania potransakcyjne, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, uprawnienia nadzorcze KOWR | str. 211

1. Podział nieruchomości rolnych | str. 211
   1.1. Wstęp | str. 211
   1.2. Podział bez decyzji administracyjnej | str. 215
   1.3. Podział nieruchomości rolnych wymagający decyzji administracyjnej | str. 220
   1.3.1. Wstęp | str. 220
   1.3.2. Wydzielanie niezbędnych dróg | str. 221
   1.3.3. Wydzielanie działek gruntu o powierzchni poniżej 0,3 ha | str. 223
   1.3.4. Wydzielanie działek o powierzchni poniżej 0,3 ha pod drogi wewnętrzne | str. 227
   1.3.5. Wydzielanie działek gruntu dla powiększenia sąsiedniej nieruchomości | str. 228
   1.3.6. Wydzielanie działek gruntu dla regulacji granic między nieruchomościami | str. 229
   1.3.7. Warunek zatwierdzenia podziału w postaci zbycia wydzielonych działek gruntu w określonym terminie | str. 229
   1.3.8. Wydzielanie działek gruntu na cele określone w art. 95 u.g.n. | str. 231
2. Procedura „odrolnienia” | str. 232
   2.1. Wstęp | str. 232
   2.2. „Odrolnienie” gruntów poza granicami miast | str. 233
   2.2.1. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej | str. 234
   2.2.1.1. Grunty należące do klasy I–III | str. 234
   2.2.1.2. Co to jest obszar uzupełnienia zabudowy? | str. 235
   2.2.1.3. Od 1.01.2026 r. milcząca zgoda na odrolnienie | str. 236
   2.2.1.4. Grunty należące do klasy IV–VI | str. 236
   2.3. „Odrolnienie” gruntów w granicach administracyjnych miast | str. 237
3. Obowiązki i nakazy nałożone na nabywcę nieruchomości rolnej | str. 238
   3.1. Przypadki wyłączenia lub ograniczenia obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej | str. 243
4. Nadzór nad wypełnianiem obowiązków przez nabywcę nieruchomości rolnej | str. 244
5. Prawo KOWR do wykupu nieruchomości rolnej | str. 247

Wzory | str. 251
Wzór zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży udziałów spółki z o.o. będącej właścicielem nieruchomości rolnej o pow. powyżej 5 ha (na podstawie art. 3a ust. 4 u.k.u.r.) | str. 253
Wzór zawiadomienia o nabyciu udziałów w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego spółki z o.o. będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o pow. powyżej 5 ha (na podstawie art. 4 ust. 7 u.k.u.r.) | str. 255
Wzór warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej | str. 258
Wzór umowy sprzedaży nieruchomości Rolnej | str. 261
Bibliografia | str. 265
Spis wykresów | str. 273
Autorzy | str. 275