Due diligence nieruchomościMaciej Boryczko

Wydanie: 1

Liczba stron: 550

Kompleksowe badanie due diligence nieruchomości wymaga dziś nie tylko znajomości prawa, lecz także umiejętności oceny ryzyk podatkowych, inwestycyjnych i transakcyjnych. Opracowanie stanowi praktyczny przewodnik po całym procesie due diligence nieruchomości – od analizy stanu prawnego i planistycznego, przez ocenę ograniczeń w obrocie, po skutki podatkowe transakcji. Autorzy pokazują jak identyfikować ryzyka i formułować rekomendacje, które realnie wspierają podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

-8%

Due diligence nieruchomości. Prawo. Podatki. Transakcje

Maciej Boryczko

Iwona Gielo-Benza, Aleksandra Jaroszkiewicz, Dominika Ramirez-Wołkiewicz, Krzysztof Śledziński

Przeczytaj fragment Zobacz spis treści

Wydanie: 1

Liczba stron: 550

Więcej informacji

Opis publikacji Fragment dla Ciebie Informacje Spis treści FAQ Autorzy Tagi Opinie

Opis publikacji

W opracowaniu omówiono m.in.:

metodologię prowadzenia badania due diligence nieruchomości oraz odpowiedzialność uczestników procesu;
analizę tytułu prawnego do nieruchomości i najczęściej występujące ryzyka prawne;
specyfikę transakcji typu asset deal i share deal;
ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, leśny...

W opracowaniu omówiono m.in.:

metodologię prowadzenia badania due diligence nieruchomości oraz odpowiedzialność uczestników procesu;
analizę tytułu prawnego do nieruchomości i najczęściej występujące ryzyka prawne;
specyfikę transakcji typu asset deal i share deal;
ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, leśnymi oraz nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców;
zagadnienia związane z planowaniem przestrzennym, decyzjami administracyjnymi i procesem inwestycyjnym;
prawa osób trzecich, hipoteki, służebności, najem, dzierżawę i inne obciążenia nieruchomości;
podatkowe aspekty transakcji, w tym VAT, PCC, CIT, PIT oraz podatek od nieruchomości;
wpływ nowych regulacji i trendów rynkowych, takich jak ESG, AI Act, AML, NIS-2, KSC oraz digitalizacja procesów due diligence.

Walorem opracowania jest jego praktyczny charakter. Czytelnik otrzymuje nie tylko omówienie regulacji prawnych, lecz także checklisty, matryce decyzyjne, przykładowe ryzyka identyfikowane podczas audytów, modelowe klauzule umowne oraz wskazówki wypracowane podczas obsługi rzeczywistych transakcji nieruchomościowych.

Publikacja przeznaczona jest dla:

radców prawnych, adwokatów i notariuszy;
doradców podatkowych oraz doradców transakcyjnych;
inwestorów i deweloperów działających na rynku nieruchomości;
pracowników działów prawnych przedsiębiorstw;
instytucji finansujących transakcje nieruchomościowe;
aplikantów zdobywających doświadczenie w obszarze prawa nieruchomości i obsługi transakcji.

Autorzy są praktykami specjalizującymi się w prawie nieruchomości i obsłudze transakcji. Od wielu lat doradzają inwestorom krajowym i zagranicznym przy nabywaniu, sprzedaży oraz restrukturyzacji aktywów nieruchomościowych. Ich doświadczenie obejmuje setki badań due diligence prowadzonych na potrzeby transakcji asset deal i share deal, a także doradztwo w zakresie ograniczeń w obrocie nieruchomościami oraz zagadnień podatkowych związanych z inwestycjami na rynku nieruchomości.

Opis publikacji aktualny na dzień: 2026-07-09

Zobacz spis treści

Fragment dla Ciebie

Nie możesz się zdecydować? Przeczytaj fragment publikacji!

Przeczytaj fragment

Informacje

Wydawnictwo: Wolters Kluwer Polska

Kraj produkcji: Polska

Producent: Wolters Kluwer Polska

Rok publikacji: 2026

Wydanie: 1

Liczba stron: 550

Seria: Prawo w praktyce

Rodzaj: Opracowanie

Okładka: miękka

Format: A5

Towar w kategorii: Nieruchomości i budownictwo , Nieruchomości i lokale

Wersja publikacji: Książka papier

ISBN: 978-83-8438-511-1

Kod towaru: KAM-7401 W01P01

Dane producenta: Wolters Kluwer Polska sp. z o.o. | Przyokopowa 33 | 01-208 | Warszawa | PL | pl-obsluga.profinfo@wolterskluwer.com | +48 801 04 45 45

Spis treści

Spis treści „Due diligence nieruchomości”
Zawartość	Nr strony
Wykaz skrótów	17

Wstęp	23

Rozdział 1 Wstęp i metodologia badania due diligence	27
1. Pojęcie i cel badania due diligence prawnego nieruchomości. Inne rodzaje ...

Spis treści „Due diligence nieruchomości”
Zawartość	Nr strony
Wykaz skrótów	17

Wstęp	23

Rozdział 1 Wstęp i metodologia badania due diligence	27
1. Pojęcie i cel badania due diligence prawnego nieruchomości. Inne rodzaje badania nieruchomości	27
1.1. Badanie due diligence w świetle odpowiedzialności cywilnoprawnej stron	27
1.1.1. Ogólna konstrukcja odpowiedzialności cywilnoprawnej a due diligence	27
1.1.2. Rękojmia za wady a odpowiedzialność kontraktowa w transakcji nieruchomościowej	28
1.1.3. Zakres odpowiedzialności sprzedającego jako przedmiot negocjacji	29
1.1.4. Modyfikacje odpowiedzialności w umowie – rola wyników due diligence	29
1.1.5. Standard staranności, dobra wiara i wpływ due diligence na ocenę zachowań stron	30
1.1.6. Due diligence jako instrument alokacji ryzyka	31
1.1.7. Modelowe klauzule umowne związane z wynikami badania due diligence	31
2. Etapy procesu due diligence, sposób udostępniania dokumentów	35
2.1. Równoległość procesów i dynamika pracy doradców	40
2.2. Zarządzanie projektem i sztuka efektywności w audycie	41
3. Obszary i zakres badania due diligence prawnego. Przykładowa checklista	42
3.1. Zakres dokumentów, źródła informacji do due diligence prawnego nieruchomości	42
3.2. Księgi wieczyste i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych	43
3.3. Ewidencja gruntów i budynków (kataster)	44
3.4. Zaświadczenia, wypisy i wyrysy, informacje organów administracji publicznej	44
3.5. Etapy procesu due diligence, sposób udostępniania dokumentów	45
3.6. Wzorcowa lista kontrolna (checklista) due diligence	46
4. Próg istotności (materiality threshold)	48
4.1. Uzależnienie progu od skali i wartości transakcji	48
4.2. Praktyczne przełożenie na proces i raportowanie	49
4.3. Próg istotności w dokumentacji transakcyjnej	49
5. Wpływ digitalizacji, ESG, AI na proces due diligence	50
5.1. Digitalizacja – od „ery segregatorów” do ekosystemu online	50
5.2. ESG – między ambicją a realizmem politycznym	54
5.3. Sztuczna inteligencja (AI) – nowa era efektywności	55
6. Zmiany regulacyjne (np. KSC, NIS-2, AML) jako nowe paradygmaty due diligence nieruchomości	78
6.1. Wprowadzenie – nieruchomość jako węzeł w infrastrukturze regulowanej	78
6.2. KSC i NIS-2 – cyberbezpieczeństwo jako nowy wymiar technicznego due diligence	79
6.3. AML – fundament transparentności transakcyjnej	80
6.4. Integracja nowych regulacji w procesie due diligence – metodologia	82
6.5. Konsekwencje kontraktowe – jak uzbroić umowę SPA?	83
6.6. Wpływ na finansowanie i płynność aktywa	84
6.7. Zakończenie – język regulacji jako nowy język transakcji	84
7. Aspekty podatkowe w procesie due diligence nieruchomości	85
7.1. Sposób badania	85
7.2. Kluczowe obszary badania	86
7.3. Ryzyka dokumentacyjne	88

Rozdział 2 Nieruchomości w transakcjach – informacje ogólne	90
1. Pojęcie nieruchomości	90
2. Nieruchomości jako kategoria prawna	92
3. Znaczenie pojęcia nieruchomości dla due diligence	92
4. Rodzaje nieruchomości	93
4.1. Nieruchomość gruntowa	93
4.2. Nieruchomość budynkowa	94
4.3. Nieruchomość lokalowa	95
4.4. Konsekwencje błędnej kwalifikacji	96
5. Nieruchomości o szczególnym statusie	96
5.1. Nieruchomości rolne	96
5.2. Nieruchomość leśna	98
5.3. Nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego	100
5.4. Nieruchomości zabytkowe i chronione prawem ochrony środowiska	100
6. Części składowe nieruchomości	101
6.1. Zasada ogólna	101
6.2. Części składowe gruntu	102
6.3. Pojęcie trwałego związania z gruntem	103
6.4. Prawa jako części składowe nieruchomości	104
6.5. Odróżnienie części składowych od przynależności	104
6.6. Znaczenie dla praktyki due diligence	106
7. Odrębne od gruntu przedmioty własności na nieruchomościach	106
7.1. Budynki na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste	107
7.2. Lokale o statusie wyodrębnionych nieruchomości	108
7.3. Urządzenia przesyłowe	109
7.4. Znaczenie odrębności własnościowej dla due diligence	110
8. Podsumowanie	111
9. Rodzaje nieruchomości a skutki podatkowe	112
9.1. Podatek od nieruchomości	112
9.2. Podatek VAT i PCC	117
9.2.1. Podatek VAT	117
9.2.2. Podatek PCC	124
9.3. Podatki dochodowe	126

Rozdział 3 Nabycie nieruchomości w transakcjach	132
1. Złudzenie rejestru: typologia umów a historyczna weryfikacja tytułu prawnego	133
1.1. Mit rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych	133
1.2. Łańcuch nabycia (chain of title) i typy transakcji	134
1.3. Zakres weryfikacji przez audytora	135
2. Architektura bezpieczeństwa transakcji: jak raport due diligence staje się umową	135
2.1. Oświadczenia i zapewnienia (representations & warranties)	136
2.2. Warunki zawieszające (conditions precedent)	136
2.3. Zobowiązania odszkodowawcze (indemnities)	137
2.4. Dygresja: morskie korzenie nowoczesnej inżynierii finansowej (SPV)	138
3. Nieważność umowy – „czerwone flagi” prawa polskiego (red flags)	139
3.1. Pola minowe: ustawowe prawa pierwokupu	140
3.2. Korporacyjne miecze obosieczne: zgody organów spółek (art. 17 i 228 k.s.h.)	141
3.3. Zgody małżeńskie i mienie osób fizycznych	142
3.4. Wady oświadczenia woli, pozorność i skarga pauliańska	142
4. Asset deal: chirurgiczne cięcie i iluzja czystego startu	144
4.1. Pułapka art. 554 k.c.	144
4.2. Podatkowy węzeł gordyjski: VAT vs. PCC	145
5. Share deal: przejęcie z dobrodziejstwem inwentarza	145
5.1. Ciągłość podmiotowa i duchy przeszłości	145
5.2. Kluczowe obszary rozszerzonego due diligence w share deal	146
6. Porównanie struktur – matryca decyzyjna efektywności	146
7. Sukcesja prawna w restrukturyzacjach: przekształcenia jako punkt krytyczny	147
7.1. Zasada kontynuacji vs. rzeczywistość	147
7.2. Pułapka podziału przez wydzielenie	147
8. Podsumowanie: wybór drogi a bezpieczeństwo kapitału	148
9. Dynamika korporacyjna: przekształcenia, podziały i łączenia	149
10. Transformacja JDG w spółkę: pułapka małżeńskiej wspólności majątkowej	149
11. Rodzaje transakcji w obrocie nieruchomościami w aspekcie podatkowym	150
11.1. Nabycie w wyniku transakcji typu asset deal	151
11.1.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym	152
11.1.2. Opodatkowanie VAT	154
11.1.3. Opodatkowanie PCC	159
11.2. Nabycie w wyniku transakcji typu share deal	159
11.2.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym	160
11.2.2. Opodatkowanie VAT	163
11.2.3. Opodatkowanie PCC	164

Rozdział 4 Badanie tytułu prawnego do nieruchomości	165
1. Własność i użytkowanie wieczyste	165
1.1. Współwłasność i współużytkowanie wieczyste jako podstawowe tytuły prawne do nieruchomości	165
1.2. Prawo własności	166
1.3. Użytkowanie wieczyste	167
1.4. Najważniejsze różnice praktyczne między własnością a użytkowaniem wieczystym	168
1.5. Budynki i urządzenia na gruncie	169
1.6. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność	170
1.7. Współwłasność i współużytkowanie wieczyste	171
1.8. Znaczenie ustaleń dla transakcji	172
1.9. Podsumowanie	173
2. Inne tytuły	174
2.1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	174
2.2. Użytkowanie	183
2.3. Najem	183
2.4. Dzierżawa	183
3. Weryfikacja ważności tytułu prawnego, zakres dokumentów	183
3.1. Podstawa nabycia	184
3.1.1. Cel badania	184
3.1.2. Dokumenty do weryfikacji	185
3.1.3. Forma czynności	187
3.2. Reprezentacja stron przy nabyciu	189
3.2.1. Dlaczego reprezentacja jest krytyczna	189
3.2.2. Osoby fizyczne	189
3.2.3. Spółki handlowe	191
3.2.4. Pełnomocnictwa	192
3.3. Zgody korporacyjne	195
3.3.1. Funkcja zgód korporacyjnych	195
3.3.2. Zakres badania zgód korporacyjnych	196
3.3.3. Szczególne przypadki zgód korporacyjnych	199
3.4. Zgody podmiotów trzecich	201
3.4.1. Czym są zgody podmiotów trzecich	201
3.4.2. Kategorie zgód podmiotów trzecich	201
3.5. Uwzględnienie praw i roszczeń osób trzecich	205
3.5.1. Cel badania	205
3.5.2. Prawa rzeczowe i obligacyjne	206
3.5.3. Roszczenia reprywatyzacyjne, restytucyjne i publicznoprawne	206
3.5.4. Prawa pierwokupu, pierwszeństwa, nabycia (wykupu) i odkupu	207
3.6. Zachowanie właściwego trybu nabycia tytułu prawnego	208
3.6.1. Znaczenie trybu	208
3.6.2. Elementy właściwego trybu	209
3.7. Podsumowanie	214
4. Roszczenia reprywatyzacyjne, rewindykacyjne	215
4.1. Podstawy prawne roszczeń reprywatyzacyjnych	217
4.2. Ścieżki reprywatyzacji	218
4.2.1. Postępowanie komisyjne	219
4.2.2. Roszczenia rzeczowe	220
4.2.3. Ograniczenie czasowe roszczeń	221
4.3. Skutki roszczeń dla nabywcy a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych	222
4.4. Identyfikacja ryzyk w ramach due diligence	224
5. Warunki umów cywilnoprawnych uprawniających do używania nieruchomości	228
5.1. Możliwość przeniesienia praw do używania nieruchomości	228
5.1.1. Prawa rzeczowe	228
5.1.2. Prawa obligacyjne	229
5.2. Trwałość umów	230
5.3. Szczególne warunki umów uprawniających do korzystania z nieruchomości	232
5.3.1. Wymóg formy	233
5.3.2. Wpis do księgi wieczystej	233

Rozdział 5 Badanie nieruchomości – praktyczne wskazówki	235
1. Badanie pod kątem stron transakcji i poprzedniego właściciela nieruchomości	235
1.1. Badanie stron transakcji oraz tytułu prawnego – fundament bezpieczeństwa inwestycyjnego	235
1.2. Badanie pod kątem miejsca położenia nieruchomości	246
1.3. Szczególny charakter nieruchomości	255
2. Badanie pod kątem obiektów na nieruchomości	260

Rozdział 6 Ograniczenia w obrocie nieruchomościami	266
1. Rodzaje ograniczeń i skutki ich naruszenia	266
1.1. Pojęcie ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością	266
1.2. Klasyfikacja ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami	267
1.3. Zgody podmiotów trzecich jako warunek skutecznego rozporządzenia	269
1.4. Prawa pierwokupu, pierwszeństwa, nabycia i odkupu	270
1.5. Skutki naruszenia ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością	272
1.6. Prawa i roszczenia osób trzecich	273
1.7. Praktyczne znaczenie dla due diligence – rekomendacje	274
2. Ograniczenia w transakcjach asset deal i share deal	275
3. Ograniczenia ze względu na różne aspekty związane z nieruchomościami	280
3.1. Ograniczenia związane ze statusem stron transakcji	281
3.2. Ograniczenia związane z poprzednimi właścicielami nieruchomości	290
3.3. Ograniczenia ze względu na położenie nieruchomości	293
4. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi	303
4.1. Definicja nieruchomości rolnej i ustalenie rolnego statusu nieruchomości	306
4.2. Pojęcie „nabycia nieruchomości rolnej”; zasada nabywania nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego	313
4.3. Wyjątki ustawowe od zasady nabywania nieruchomości rolnych przez rolnika indywidualnego	313
(powierzchniowy, podmiotowe, przedmiotowe)	318
4.4. Zgoda KOWR na zbycie i na nabycie nieruchomości rolnej	322
4.5. Prawo pierwokupu i prawo nabycia	327
4.6. Ograniczenia w obrocie spółkami z nieruchomościami rolnymi	335
5. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami leśnymi (Lasy Państwowe)	341
5.1. Definicja nieruchomości leśnej i ustalenie leśnego statusu nieruchomości	341
5.2. Prawo pierwokupu i prawo nabycia Skarbu Państwa	347
6. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców	359
6.1. Dlaczego status cudzoziemca ma znaczenie w badaniu transakcji?	360
6.2. Kim jest cudzoziemiec?	361
6.3. Kiedy zezwolenie MSWiA jest potrzebne, a kiedy nie?	364
6.4. Procedura uzyskania zezwolenia MSWiA – przebieg i praktyka	367
6.5. Promesa zezwolenia MSWiA – przyrzeczenie wydania zezwolenia	369
6.6. Wbudowanie wymogów w konstrukcję umowy i harmonogram	373
6.7. Punkty styku z innymi reżimami ograniczeń	374
6.8. Skutki braku zezwolenia i scenariusze awaryjne	375
6.9. Obowiązki notyfikacyjne uczestników transakcji (art. 8a u.n.n.c.)	376
6.10. Dodatkowe case studies	379
7. Zgody podmiotu trzeciego i zgody korporacyjne	381
7.1. Nieruchomości we wspólności małżeńskiej	382
7.2. Nieruchomości państwowych osób prawnych	382
7.3. Nieruchomości samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej	383
7.4. Nieruchomości położone w portach morskich	384
7.5. Zgody korporacyjne w spółkach prawa handlowego	385
7.6. Inne zgody i najczęstsze pułapki	386
8. Prawa pierwokupu	388
8.1. Nieruchomości pokryte wodami	389
8.2. Pierwokup przewidziany w ustawie o gospodarce nieruchomościami	390
8.3. Nieruchomości położone w specjalnej strefie ekonomicznej	392
8.4. Nieruchomości w granicach parków narodowych	393

Rozdział 7 Zagospodarowanie nieruchomości	395
1. Przeznaczenie nieruchomości w aktach planowania przestrzennego	395
1.1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)	396
1.2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego	400
1.3. Plan ogólny gminy (POG) – nowa rama wiążąca	400
1.4. Lex deweloper i zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)	402
2. Nieruchomość w ewidencji gruntów i budynków	405
2.1. Charakter danych – informacyjne, nie konstytutywne	405
2.2. Relacja do księgi wieczystej – zgodność oznaczenia nieruchomości	408
3. Decyzje wydane w procesie inwestycyjnym	410
3.1. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)	410
3.2. Pozwolenie na budowę (PB)	414
3.3. Decyzja – pozwolenie na użytkowanie	415
3.4. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzja środowiskowa DŚU)	416
3.5. Inne przykładowe decyzje	419
4. Istniejąca zabudowa nieruchomości	420
4.1. Na jakiej podstawie ustalić stan zabudowy	421
4.2. Niezgodności między stanem faktycznym a danymi – jak je kwalifikować	423
4.3. Nakłady konieczne, budowy, rozbudowy (zakończone, trwające, planowane)	423
4.4. Typowe ryzyka dla nabywcy nieruchomości zabudowanej	424
5. Szczególne obowiązki związane z nieruchomością lub zabudową	426
5.1. Obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z prawem	427
5.2. Zabytki	429
5.3. Ochrona przyrody i środowiska	432

Rozdział 8 Decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości	435
1. Decyzje o podziale, decyzje o scaleniu	436
2. Decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego	439
3. Decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej	442
4. Decyzje o wywłaszczeniu nieruchomości wydane w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami	444
4.1. Decyzje o pozbawieniu praw (wywłaszczenie sensu stricto)	446
4.2. Decyzje o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 i 124b u.g.n.)	448
5. Decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej i z produkcji leśnej	451
5.1. Obowiązki finansowe – należność i opłaty roczne	453
5.2. Czy obowiązki „podążają” za nieruchomością – przejście na nabywcę	454
6. Wybrane decyzje z zakresu ochrony środowiska	455
6.1. Pozwolenie zintegrowane	455
6.2. Pozwolenie wodnoprawne	458
6.3. Zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów	461

Rozdział 9 Prawa osób trzecich, obciążenia nieruchomości	465
1. Hipoteka	465
1.1. Ogólne informacje na temat hipoteki	465
1.2. Transakcja zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką	467
1.3. Pierwszeństwo hipoteczne i umowy o rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym	469
1.4. Hipoteka umowna i przymusowa	472
1.5. Nieusunięte wpisy hipoteczne	474
1.6. Hipoteka a struktura rozliczenia transakcji	475
2. Służebności	477
2.1. Ogólne informacje na temat służebności	477
2.2. Analiza istnienia służebności	478
2.3. Wpis służebności do księgi wieczystej	479
2.4. Zasiedzenie	480
2.5. Termin i warunek	481
2.6. Służebność jako czynnik blokujący transakcję	481
3. Użytkowanie	484
3.1. Ogólne informacje na temat użytkowania	484
3.2. Użytkowanie jako prawo rzeczowe	485
3.3. Niezbywalność użytkowania	487
4. Najem	489
4.1. Zastrzeżenia dotyczące rzeczywistej natury stosunku prawnego	489
4.2. Ogólne informacje na temat najmu	491
4.3. Główne akty prawne regulujące najem	492
4.4. Trwałość umowy najmu (okres obowiązywania i forma)	494
4.5. Wady przedmiotu najmu	504
4.6. Podwyżka czynszu w trybie art. 6851 k.c.	506
4.7. Cesja i podnajem	509
4.8. Zabezpieczenia	514
4.9. Inne postanowienia umów najmu	521
5. Dzierżawa	528
5.1. Ogólne informacje na temat dzierżawy	528
5.2. Pożytki	529
5.3. Prawidłowa gospodarka	530
5.4. Poddzierżawa	531
5.5. Zbycie przedmiotu dzierżawy i terminy wypowiedzenia	533
6. Umowa dożywocia	535
6.1. Ogólne informacje na temat dożywocia	535
6.2. Szczególne kwestie w kontekście due diligence	536
7. Inne prawa i roszczenia osób trzecich	539
7.1. Prawo pierwokupu	539
7.2. Prawo pierwszeństw	539
7.3. Prawo odkupu	543
7.4. Umowy warunkowe i umowy przedwstępne	545
8. Bezumowne korzystanie z nieruchomości	554
8.1. Ogólne informacje o bezumownym korzystaniu z nieruchomości	554
8.2. Ustalanie stanu faktycznego	555
8.3. Możliwość zasiedzenia	557
8.4. W imię bezpieczeństwa transakcji	558
8.5. Konstrukcja dokumentacji transakcyjnej	559
9. Odpowiedzialność podatkowa osób trzecich	560
9.1. Odpowiedzialność nabywcy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa	561
9.2. Zaświadczenia o braku zaległości podatkowych	561
9.3. Odpowiedzialność dzierżawcy lub użytkownika nieruchomości	563
9.4. Decyzja o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej	563

Bibliografia	565

Autorzy	579

FAQ

Jakie elementy należy zweryfikować podczas badania due diligence nieruchomości?

Rozwiń

Publikacja przedstawia kompleksową metodologię badania due diligence, obejmującą analizę ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, decyzji administracyjnych, dokumentów własnościowych oraz praw i roszczeń osób trzecich. Dodatkowym atutem jest wzorcowa checklista ułatwiająca organizację procesu badania.

Jakie ryzyka prawne związane z nieruchomością można wykryć przed zawarciem transakcji?

Rozwiń

Książka omawia m.in. ryzyka wynikające z wad tytułu prawnego, roszczeń reprywatyzacyjnych, praw pierwokupu, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, nieprawidłowości korporacyjnych oraz obciążeń takich jak hipoteki, służebności czy prawa najemców.

Czy publikacja wyjaśnia różnice między transakcją typu asset deal a share deal?

Rozwiń

Tak. Autorzy szczegółowo analizują oba modele transakcyjne, wskazując ich konsekwencje prawne, podatkowe i biznesowe oraz omawiając zakres badania due diligence charakterystyczny dla każdego z nich.

Jakie znaczenie mają ograniczenia w obrocie nieruchomościami dla inwestorów?

Rozwiń

Publikacja przedstawia ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych i leśnych, nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, praw pierwokupu oraz wymogu uzyskania określonych zgód administracyjnych i korporacyjnych. Zagadnienia te zostały zaprezentowane w kontekście praktycznych skutków dla bezpieczeństwa transakcji.

Dla kogo książka będzie szczególnie przydatna?

Rozwiń

Publikacja jest wartościowym źródłem wiedzy dla adwokatów, radców prawnych, notariuszy, doradców podatkowych, inwestorów, deweloperów, pracowników administracji publicznej oraz studentów prawa zainteresowanych obrotem nieruchomościami. Połączenie zagadnień prawnych, podatkowych i transakcyjnych sprawia, że może stanowić praktyczne wsparcie przy analizie i realizacji transakcji nieruchomościowych.

Autorzy

Maciej Boryczko

Maciej Boryczko – radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości, z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem prawniczym (od 2004 r.), w tym w zakresie kompleksowej obsługi prawnej transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Swoją praktykę zawodową prowadzi w Warszawie w ramach kancelarii GESSEL. W codziennej pracy doradza klientom w zakresie nabywania, zbywania i komercjalizacji nieruchomości, due diligence nieruchomościowego, umów deweloperskich, najmu komercyjnego, a także regulowania stanów prawnych nieruchomości i postępowań wieczystoksięgowych. Łączy dogłębną znajomość przepisów z praktycznym podejściem do złożonych problemów prawnych występujących na polskim rynku nieruchomości. Maciej Boryczko został wyróżniony w prestiżowym Rankingu Prawników dziennika „Rzeczpospolita" w kategorii Nieruchomości (kancelarie powyżej 50 prawników) – zarówno w edycji za rok 2025, jak i 2026, co potwierdza jego pozycję wśród czołowych specjalistów prawa nieruchomości w Polsce. Jest autorem publikacji z zakresu prawa nieruchomości wydanych nakładem Wolters Kluwer Polska, w tym książki „Obrót nieruchomościami rolnymi. Praktyczny poradnik do transakcji M&A” (2024) oraz publikacji „Umowa najmu lokalu handlowego” (2023). Swoje doświadczenie eksperckie dzieli również jako autor artykułów i komentarzy praktycznych publikowanych w wydawnictwach prawniczych. Regularnie śledzi i komentuje zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości. Absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie.

Iwona Gielo-Benza

Aleksandra Jaroszkiewicz

Dominika Ramirez-Wołkiewicz

Krzysztof Śledziński